新華社北京5月22日電(記者 李潔)從美國到日本,從香港到阿聯酋迪拜,房地產泡沫破滅給經濟帶來的傷痛至今仍未完全消除。溯本求源,偏離了經濟規律的房地產業逃脫不了泡沫破滅的宿命。對中國而言,既不能“妖魔化”房地產業,也要汲取他國教訓以防誤入歧途。尊重經濟規律,對症下藥,房地產市場才能健康發展。
      美國:過度金融化成禍端
      2001年前後,美國經濟遭遇網絡泡沫破裂,美國聯邦儲備委員會採取持續降息的金融政策以刺激經濟。從2001年1月3日到2003年6月25日,美聯儲13次降息,使聯邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至1%,為40年來最低點,且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消費。由於金融支持力度較大,低利率、低首付等政策造成購房人支付能力短期內大幅提高,從而使美國住房交易量和房價出現空前上升,泡沫快速積累。
      美聯儲從2004年6月30日到2006年6月30日的兩年內連續17次加息,利率水平總計上升4.25個百分點。利率大幅上調成為美國次貸危機爆發的直接誘因,並隨之出現房地產銷售量驟然下降和房價大幅下跌,並由此引發金融危機。
      點評:從高杠桿到與金融衍生品結合,屬於實體經濟的房地產業在美國高度金融化。歷經數年,遭受重創的美國房地產業才漸漸複蘇。回歸住房市場的基本屬性是一大啟示。
      日本:放任投機埋隱患
      上世紀80年代後期,為刺激經濟日本央行採取非稠松的金融政策,鼓勵資金流入房地產及股票市場。從1986年初到1987年2月,貼現利率從5%降至2.5%,一直維持到1989年5月31日,這在很大程度上導致這一階段房價快速上漲和泡沫快速積累。
      此外,由於日元升值,大量國際資本進入日本房地產業,更加刺激了房價上漲。從1986年到1989年,日本房價整整漲了兩倍。
      1989年5月底,日本央行選擇提高官方貼現率,併在之後一年多的時間里將貼現率從2.5%迅速提高至6%,結果刺破泡沫,導致包括土地在內的各種資產價格大幅下跌。到1993年,日本房地產業全面崩垃企業紛紛倒閉,遺留下來的壞賬高達6000億美元。日本經濟陷入“失落的二十年”,至今仍未徹底走出陰影。
      點評:對房地產投機行為不能放任,也要避免操之過急擠泡沫。日本因為實施房地產融資總量限制、快速上調利率等操之過急的緊縮措施,導致長期經濟疲軟。
      中國香港:供需失衡鼓泡沫
      從1985年開始,港英政府出台“每年供地規模不超過50公頃”的政策規定,這是1985-1994年間香港房價較快上漲的重要原因之一。1984年至1997年,香港房價年均增長超過20%。1997年,香港樓價觸及歷史新高,即使頭頂逾10%的貸款利率,港人也平均拿出74%的月收入貸款買房。
      1997年10月,亞洲金融危機爆發,直接導致香港房地產泡沫破滅。從1997年到2003年,房價累計跌幅76%。據專家計算,從1997年到2002年的5年時間里,香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元,比同期香港的生產總值還多。香港平均每位業主損失267萬港元。
      香港房價2011年和2012年再次呈現快速上漲趨勢,也與供給不足有關。2008-2009年,香港新增住宅用地只有0.019公頃,導致2010年香港僅有約19800個住宅單位建成,不到2000年的四分之一。
      點評:供應不足也是導致香港房價上漲的因素之一。此外還需防範外部衝擊,而穩固的基本面是最堅固的防波堤〃參與記者 劉雲非)  (原標題:世觀中國樓市之三:汲取他國教訓 縱看全球起伏)
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