一旦政府與市場、公權與私利這些關係的界限、分寸把握不當,不僅各種共有風險容易滋生,甚至還可能導致共有制度最終走向其設計初衷的反面
  □張貴峰
  住建部總經濟師馮俊近日表示,共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都等6個城市推進。作為政策性住房的一種新形式,有人期望,有人觀望。與政府合伙買房,可行嗎(6月5日《重慶晚報》)。
  相比個人擁有完全產權的商品房或者經適房等其他形式保障房,作為一種新形式的政策性住房,以“居民與政府合伙買房”為顯著特征的共有產權住房,確實具有許多獨特的優點。這誠如報道指出的,使得一些群眾能支付一部分錢解決住房問題,壓縮非法牟利空間,平抑高房價。但恰恰也正是因為考慮到這種顯著特征,在強調共有產權住房上述優點的同時,對其可能產生的一些共有風險,恐怕也不可忽視。
  很明顯,共有產權的共有,不僅僅是它的一種獨特優勢,也完全可能成為一種獨特風險的來源。因為所謂居民與政府合伙買房勢必意味著,這一共有產權住房事實上將是一種集政府與市場、公權與私利多種複雜甚至矛盾關係於一身、並將其相互交織在一起的共有住房。而以往許多公共管理領域的經驗教訓都一再告訴我們,一旦政府與市場、公權與私利這些關係的界限、分寸把握不當,不僅各種共有風險容易滋生,甚至還可能導致共有制度最終走向其設計初衷的反面。
  比如,共有產權住房在產權比例設計等方面,可能存在共有風險。據悉,目前試點地區,共有產權住房的個人出資比例在50%至100%之間,從5:5、6:4到7:3不等。顯然,在共有背景下,這種產權比例勢必會很微妙——若個人比例過高,低價買房的保障效果便不會太理想,而若個人比例過低,壓縮非法牟利空間的效果又不會太好。
  更重要的是,在土地財政依賴的背景下,作為政府讓渡部分土地出讓收益的共有產權住房,政府究竟有多大動力和壓力進行這種讓渡?這一過程中,政府利益與購房者利益、政府住房保障責任和財政壓力之間如何平衡兼顧?顯然也會面臨許多風險。
  而在進一步配售環節,同樣也可能面臨各種共有風險。如權力尋租風險,正如有業內人士指出的,如果共有產權住房購買者在回購政府產權的時候,只要市場評估價降低幾個百分點,即可獲得巨大的經濟利益。同樣,政府收購個人產權時,如評估價虛高,也存在利益輸送的問題。
  再如,市場價格變動風險。很明顯,如果房價一直處於上漲狀態,政府和個人都能通過共有產權住房共享增值收益、皆大歡喜,但如果房價下降,政府和個人必須共擔貶值損失,勢必又會產生新的風險——既有個人財產損失風險,也有政府財政風險。
  而在這種狀況下,政府究竟應扮演何種角色、選擇何種行為方式?是維護自身產權利益的老闆,還是維護公益最大化的公共服務者?是與民爭利,還是讓利於民?而無論如何選擇,顯然都會存在某些風險。若與民爭利,當然會產生購房人利益受損的風險,而若讓利於民,是否又會產生國有資產損失的風險?
  有鑒於此,在上述這些共有風險尚未通過更嚴密完善的制度設計得到有效降低、化解、防範之前,筆者以為,作為新形式保障房的共有產權住房,能否並被普遍推廣,還須慎重對待,不宜操之過急。
  (原標題:對共有產權住房風險不可低估)
創作者介紹

訂做傢俱

ye91yenqjz 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()